Permisos para reformar un local comercial en Bilbao: Guía completa

1. Tipos de permisos y licencias que pueden aplicarse
La reforma de un local puede implicar diferentes tipos de permiso, según la magnitud de la intervención y el tipo de actividad que vaya a albergar. A continuación los más comunes:
Tipo de permiso / licencia | Cuándo se necesita | Qué implica |
---|---|---|
Licencia de obras menores (procedimiento ordinario) | Si las obras son de poca entidad (interior, acabados, no estructurales). | Se presenta solicitud + documentación; el Ayuntamiento tramita licencia específica. Bilbao+2Bilbao+2 |
Licencia de obras mayores / proyecto | Si la reforma afecta estructura, instalaciones generales, cambios sustanciales. | Se requiere proyecto técnico visado, planos, memoria, análisis de seguridad, normativa aplicable. Cirtec Ingenieria+2nistalarquitectos.com+2 |
Comunicación previa / Declaración Responsable | En casos de reformas menores permitidas por normativa local, o para actividades inocuas. | Permite empezar la obra tras presentación de documentación, con control posterior. bilbao.net+2Cirtec Ingenieria+2 |
Licencia de actividad / apertura | Al cambiar o implantar una actividad comercial que requiere evaluación técnica y cumplimiento de normativa. | Se presenta proyecto de actividad, memoria explicativa, certificaciones de instalaciones, cumplimiento normativo. nistalarquitectos.com+3Bilbao+3Bilbao+3 |
Licencia de actividad clasificada | Si la actividad tiene riesgo, impacto ambiental, uso molesto (bares, talleres, etc.). | Requiere análisis específico, cumplimiento de normativa técnica, medidas correctoras, inspecciones. Cirtec Ingenieria+2nistalarquitectos.com+2 |
Cambio de uso (si aplica) | Si el local cambia su destino (por ejemplo, de uso comercial a vivienda, o viceversa). | Trámite adicional ante el Ayuntamiento con requisitos de habitabilidad, normativa urbanística. bi-arquitectura.com+3Arquinea+3MKR SOLUCIONES+3 |
2. Proceso paso a paso para tramitar permisos
A continuación se describe el proceso habitual que debe seguirse:
2.1 Evaluación inicial y viabilidad
- Verificar el uso permitido en el planeamiento urbanístico del barrio o zona del local.
- Comprobar si la actividad planificada es “inocua” o requiere licencia clasificada.
- Verificar normativa local (ordenanzas municipales, normativa de seguridad, accesibilidad, contra incendios).
2.2 Encargo del proyecto técnico
- Un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero) redactará el proyecto de obra (si aplica) y proyecto de actividad (memoria, planos, instalaciones).
- En el proyecto se deben incluir las medidas correctoras que la normativa exige (acústica, ventilación, salidas de emergencia, iluminación, cumplimiento de normativa de incendios, etc.). nistalarquitectos.com+1
2.3 Presentación de la solicitud al Ayuntamiento de Bilbao
- En Bilbao, estos trámites se hacen ante el Área de Planificación Urbana (Plaza Ernesto Erkoreka, 12) Bilbao+2Bilbao+2
- Para obras menores se sigue el procedimiento ordinario de licencia de obras menores. Bilbao+2Bilbao+2
- Para la licencia de actividad o apertura, se presenta la documentación correspondiente (solicitud, proyecto de actividad, certificados, etc.). Bilbao+1
- En algunos casos de obras muy pequeñas, se puede usar comunicación previa u obra menor por procedimiento abreviado. Bilbao+1
2.4 Pago de tasas e impuestos
- Se debe abonar la tasa de obras correspondiente. Bilbao+1
- En caso de obras, puede ser necesaria la autoliquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Bilbao+1
2.5 Revisión y resolución del Ayuntamiento
- El Ayuntamiento revisa la documentación técnica.
- Puede requerir subsanaciones, ajustes o solicitud de informes adicionales (bomberos, servicios técnicos, etc.).
- Si todo cumple la normativa, se concede la licencia o autorización.
2.6 Ejecución de las obras y control
- Se deben realizar las obras conforme al proyecto aprobado.
- Cualquier modificación debe comunicarse previamente y ajustarse.
- Al concluir, puede exigirse una memoria final o certificado de conformidad.
2.7 Inspección final y apertura
- En el caso de licencia de actividad, una vez concluidas las obras, el Ayuntamiento realiza una inspección para verificar que todo cumple.
- Si está todo correcto, se otorga la licencia de apertura y se puede comenzar la actividad. nistalarquitectos.com+2Bilbao+2
3. Plazos estimados
- La tramitación del permiso para obras menores suele ser más ágil. Bilbao+1
- Para obras mayores o licencias complejas, el proceso puede extenderse varios meses, dependiendo de la carga de trabajo del Ayuntamiento y la complejidad del proyecto.
- En general, tomando todo el proceso (proyecto, permisos, obras, inspección) la duración total puede situarse entre 4 y 9 meses, según la entidad del proyecto. Inteyco
4. Costes estimados y tasas
- El coste de las licencias depende mucho del municipio, del presupuesto de obra y del tipo de actividad.
- En reformas sencillas, la licencia de obra menor puede costar desde unos 86 € hasta más de 3.300 € para obras más grandes. Probiak+1
- La licencia de apertura en Bilbao puede costar alrededor de 200 € + IVA como valor promedio orientativo. Certicalia
- Además, hay que considerar el costo de los estudios técnicos, proyectos (arquitecto, ingeniero), honorarios y posibles ajustes solicitados por el Ayuntamiento.
5. Buenas prácticas y recomendaciones
- Encargar el proyecto técnico desde el principio para evitar errores y tener claridad normativa.
- Antes de firmar el contrato de alquiler o compra del local, consultar la normativa urbanística local y uso permitido.
- Si el local no cumple muchas condiciones, puede ser más costoso adaptarlo.
- Planificar con márgenes temporales para resolver ajustes o requerimientos del Ayuntamiento.
- Mantener comunicación con el técnico municipal durante el proceso para anticipar exigencias.
Reformar un local comercial en Bilbao no es solo hacer obras: exige cumplir normativa urbanística, técnica y administrativa. Se requiere identificar el tipo de permiso adecuado (obra menor, mayor, comunicación previa, licencia de actividad), encargar el proyecto técnico correspondiente, presentarlo ante el Ayuntamiento, afrontar la revisión y completar inspecciones finales. Si se planifica bien y se cuenta con un buen técnico, el proceso puede desarrollarse con éxito.