Permisos para reformar un local comercial en Bilbao: Guía completa

local comercial bilbao

1. Tipos de permisos y licencias que pueden aplicarse

La reforma de un local puede implicar diferentes tipos de permiso, según la magnitud de la intervención y el tipo de actividad que vaya a albergar. A continuación los más comunes:

Tipo de permiso / licenciaCuándo se necesitaQué implica
Licencia de obras menores (procedimiento ordinario)Si las obras son de poca entidad (interior, acabados, no estructurales).Se presenta solicitud + documentación; el Ayuntamiento tramita licencia específica. Bilbao+2Bilbao+2
Licencia de obras mayores / proyectoSi la reforma afecta estructura, instalaciones generales, cambios sustanciales.Se requiere proyecto técnico visado, planos, memoria, análisis de seguridad, normativa aplicable. Cirtec Ingenieria+2nistalarquitectos.com+2
Comunicación previa / Declaración ResponsableEn casos de reformas menores permitidas por normativa local, o para actividades inocuas.Permite empezar la obra tras presentación de documentación, con control posterior. bilbao.net+2Cirtec Ingenieria+2
Licencia de actividad / aperturaAl cambiar o implantar una actividad comercial que requiere evaluación técnica y cumplimiento de normativa.Se presenta proyecto de actividad, memoria explicativa, certificaciones de instalaciones, cumplimiento normativo. nistalarquitectos.com+3Bilbao+3Bilbao+3
Licencia de actividad clasificadaSi la actividad tiene riesgo, impacto ambiental, uso molesto (bares, talleres, etc.).Requiere análisis específico, cumplimiento de normativa técnica, medidas correctoras, inspecciones. Cirtec Ingenieria+2nistalarquitectos.com+2
Cambio de uso (si aplica)Si el local cambia su destino (por ejemplo, de uso comercial a vivienda, o viceversa).Trámite adicional ante el Ayuntamiento con requisitos de habitabilidad, normativa urbanística. bi-arquitectura.com+3Arquinea+3MKR SOLUCIONES+3

2. Proceso paso a paso para tramitar permisos

A continuación se describe el proceso habitual que debe seguirse:

2.1 Evaluación inicial y viabilidad

  • Verificar el uso permitido en el planeamiento urbanístico del barrio o zona del local.
  • Comprobar si la actividad planificada es “inocua” o requiere licencia clasificada.
  • Verificar normativa local (ordenanzas municipales, normativa de seguridad, accesibilidad, contra incendios).

2.2 Encargo del proyecto técnico

  • Un técnico competente (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero) redactará el proyecto de obra (si aplica) y proyecto de actividad (memoria, planos, instalaciones).
  • En el proyecto se deben incluir las medidas correctoras que la normativa exige (acústica, ventilación, salidas de emergencia, iluminación, cumplimiento de normativa de incendios, etc.). nistalarquitectos.com+1

2.3 Presentación de la solicitud al Ayuntamiento de Bilbao

  • En Bilbao, estos trámites se hacen ante el Área de Planificación Urbana (Plaza Ernesto Erkoreka, 12) Bilbao+2Bilbao+2
  • Para obras menores se sigue el procedimiento ordinario de licencia de obras menores. Bilbao+2Bilbao+2
  • Para la licencia de actividad o apertura, se presenta la documentación correspondiente (solicitud, proyecto de actividad, certificados, etc.). Bilbao+1
  • En algunos casos de obras muy pequeñas, se puede usar comunicación previa u obra menor por procedimiento abreviado. Bilbao+1

2.4 Pago de tasas e impuestos

  • Se debe abonar la tasa de obras correspondiente. Bilbao+1
  • En caso de obras, puede ser necesaria la autoliquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Bilbao+1

2.5 Revisión y resolución del Ayuntamiento

  • El Ayuntamiento revisa la documentación técnica.
  • Puede requerir subsanaciones, ajustes o solicitud de informes adicionales (bomberos, servicios técnicos, etc.).
  • Si todo cumple la normativa, se concede la licencia o autorización.

2.6 Ejecución de las obras y control

  • Se deben realizar las obras conforme al proyecto aprobado.
  • Cualquier modificación debe comunicarse previamente y ajustarse.
  • Al concluir, puede exigirse una memoria final o certificado de conformidad.

2.7 Inspección final y apertura

  • En el caso de licencia de actividad, una vez concluidas las obras, el Ayuntamiento realiza una inspección para verificar que todo cumple.
  • Si está todo correcto, se otorga la licencia de apertura y se puede comenzar la actividad. nistalarquitectos.com+2Bilbao+2

3. Plazos estimados

  • La tramitación del permiso para obras menores suele ser más ágil. Bilbao+1
  • Para obras mayores o licencias complejas, el proceso puede extenderse varios meses, dependiendo de la carga de trabajo del Ayuntamiento y la complejidad del proyecto.
  • En general, tomando todo el proceso (proyecto, permisos, obras, inspección) la duración total puede situarse entre 4 y 9 meses, según la entidad del proyecto. Inteyco

4. Costes estimados y tasas

  • El coste de las licencias depende mucho del municipio, del presupuesto de obra y del tipo de actividad.
  • En reformas sencillas, la licencia de obra menor puede costar desde unos 86 € hasta más de 3.300 € para obras más grandes. Probiak+1
  • La licencia de apertura en Bilbao puede costar alrededor de 200 € + IVA como valor promedio orientativo. Certicalia
  • Además, hay que considerar el costo de los estudios técnicos, proyectos (arquitecto, ingeniero), honorarios y posibles ajustes solicitados por el Ayuntamiento.

5. Buenas prácticas y recomendaciones

  • Encargar el proyecto técnico desde el principio para evitar errores y tener claridad normativa.
  • Antes de firmar el contrato de alquiler o compra del local, consultar la normativa urbanística local y uso permitido.
  • Si el local no cumple muchas condiciones, puede ser más costoso adaptarlo.
  • Planificar con márgenes temporales para resolver ajustes o requerimientos del Ayuntamiento.
  • Mantener comunicación con el técnico municipal durante el proceso para anticipar exigencias.

Reformar un local comercial en Bilbao no es solo hacer obras: exige cumplir normativa urbanística, técnica y administrativa. Se requiere identificar el tipo de permiso adecuado (obra menor, mayor, comunicación previa, licencia de actividad), encargar el proyecto técnico correspondiente, presentarlo ante el Ayuntamiento, afrontar la revisión y completar inspecciones finales. Si se planifica bien y se cuenta con un buen técnico, el proceso puede desarrollarse con éxito.